Q1

上海未来有可能会放开限售吗？

(资料图片仅供参考)

上海未来有可能会放开限售吗？上海的新房限售政策被作为当时积分政策的配套政策而出台，旨在拉长高积分项目的交易周期。考虑到高积分项目的投资收益特征属于“摇到即赚到”的类型，所以限售政策本质上是合理的，且相对公平。未来限售政策大概率不会放松，楼市调控的特征是“有保有压”，有保指的是楼市要存在好的预期，如一二手房倒挂等；有压指的是配套的调控政策在满足基本住房需求释放的前提下，防止房价过快上涨。

Q2

今年楼市有“小阳春”吗？

首先，对小阳春的理解，应该是市场开始进入确定趋势上涨阶段所表现出来的市场特征，但很遗憾，全国层面来看并没有确定的趋势性上涨特征。不同经济圈、不同能级城市市场表现出分化，本质是全国住房需求的总量在萎缩，普遍来看，三四线城市即使给了放松政策也没激发出多大需求。而在优质城市中，以上海为代表的一线城市市场相对平稳，究其原因为市场需求厚度大，可以形成“郊区不亮，市区亮”的需求格局。但通过调研我们也发现，春节后二手房的短暂上升，目前来看是稍欠动力的，主要以积分不够买新房的置换客，以及去年需求挤压的刚需客为主导，机会型购入优质小区中性价比较高的房子，叠加春节后全国三四线城市楼市政策放松的预期影响，购房需求入市相对果断。所以，甚至是传统优质市场需求的可持续性仍需要观察，全国楼市小阳春根本无从谈起。

Q3

济南把交房即交证写进土地交易条件，意味着什么？

济南房地产市场出现部分项目烂尾、以及部分项目拿地后无法积极开工的现象。此类现象加剧购房者观望态度，使购房者在购房时更加谨慎。而房产证作为购房者最直接的权利证明文件，如果在土地出让阶段更加明确地保证购房者权利，有助于为购房者提供更好的保障，改善当前购房者的风险偏好，帮助市场稳定并逐渐恢复。

Q4

杭州再现“抢地潮”，土地市场回暖的特征是整体性的吗？

杭州前两次土拍表现了以下几个方面特征，第一，缩量推优是杭州今年供地特征之一，优质地块吸引了开发商的参与度，量少提高单一地块的竞争强度，降低流拍的机率。第二，小步快跑也是典型特征之一，因为今年亚运会在九十月份举办，土拍的节奏要集中前三季度。第三，开发商仍然以大地主滨江和绿城为主，少量民企也表现出较高的积极性。第四，上半年集中拿地也是开发商的策略之一，降低亚运会对于开工和营销的影响。第五，杭州市场房地价价差相对较小，也就是说利润率偏低，但是外地开发商还表现出一定的积极性，背后是杭州市场规模和流速的双支撑，这是开发商积极拿地的重要原因。

预计杭州土拍呈现前高后低的态势，也就是上半年热度较高，成交量也比较大，下半年热度下降，这导致上半年土拍竞争比较激烈，四季度预计温度会降低，想布局杭州的房企可以考虑在四季度适当拿地。

从全国来看，预计今年土拍规模要小于去年，城市分化是典型特征，今年部分核心城市土拍市场会回暖。从土拍政策来看，部分核心城市将取消集中供地的策略，采用多批次，少量供应，每批次保证有一定量优质地块的策略。从拿地的房企的性质来看，仍然以国央企为主，但是城投托底的情况会有所下降，随着融资政策松动，部分优质民营房企也会开始在核心城市拿地布局。

Q5

浦东新区成立大学区，对学区房的影响？

上海未来有可能会放开限售吗？上海的新房限售政策被作为当时积分政策的配套政策而出台，旨在拉长高积分项目的交易周期。考虑到高积分项目的投资收益特征属于“摇到即赚到”的类型，所以限售政策本质上是合理的，且相对公平。未来限售政策大概率不会放松，楼市调控的特征是“有保有压”，有保指的是楼市要存在好的预期，如一二手房倒挂等；有压指的是配套的调控政策在满足基本住房需求释放的前提下，防止房价过快上涨。

同策研究院

大神

宋红卫同策研究院研究总监

王丰同策研究院研究总监

李霄霄同策研究院研究主任

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